9.5w/㎡，昆明房价的天花板！

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！

———这是正文的分割线———

导语：

继均价1.5-2w/㎡以后，本期梳理了2w/㎡以上高价盘，没想到竟有项目单价能到9.5w/㎡，昆明各片区房价的天花板，究竟有多高？

NO.1 市场

昆明均价2w/㎡以上房源有哪些？

本次我们梳理了昆明单价2w/㎡以上有房源在售的高价盘，数量约有43个。与今年4月底统计到的36个项目相比，昆明2w/㎡以上在售楼盘新增了9个。（除掉2个售罄楼盘）

这一数量，与昆明45个均价1-1.5w/㎡在售楼盘数量相当，说明昆明高价盘数量不少。但43个楼盘当中，19个项目还有2w/㎡以下房源在售，上期已统计在1.5-2w/㎡区间；

除此之外，昆明价格全线在2w/㎡以上的高价盘约有24个，比昆明低价盘（1w/㎡以下约14个）数量更多。

△昆明楼市整理制表

这24个价格全线上2w/㎡的高价盘分布明显，仅分布在二环内和南市区。

二环内仅有4个项目价格全线上2w/㎡，隆盛府对外报价2.2-2.4w/㎡，事实上该项目有房源价格在2.7w/㎡；俊发俊尚峰和融创春城书院均有部分房源价格靠近3w/㎡；

此外，一环内唯独在售的翠湖一品，毛坯高层对外报价均价约3w/㎡，是目前市中心价格最贵的住宅项目。

除了市中心4个项目外，昆明其余20个高价盘均分布在南市区。草海和滇池两个片区项目最多，各有5个项目价格全线超过2w/㎡，其中草海片区均为洋房和合院产品。

草海北岸融创文旅城一期精装洋房和毛坯合院价格最低约2.1w/㎡起；草海东岸西福路沿线分布了4个高价盘，均价在2.4w/㎡以上。其中华夏四季面湖房源，价格达到8w/㎡，是目前草海片区单价最贵的住宅产品。

滇池板块除恒大云报华府之外，自今年下半年以来新增了4个高价盘。恒大珺睿（暂且归入滇池板块）、建投朝朝暮暮这两个精装高层项目，均价在2.2w/㎡以上；西南海上重启售楼部，目前洋房产品对外报价约2.1-2.3w/㎡，同区域龙湖山海原著洋房均价约2.3-2.8w/㎡，是目前滇池板块价格最高的项目。

双塔和巫家坝各有3个项目在售，均为高层住宅，除云和中心200㎡户型外，其余房源均为精装交付，其中锦粼天序均价约2.3-3.2w/㎡，这个价格几乎已经赶上了巫家坝价格最高的西派国樾。

巫家坝项目除西派国樾外，目前仅有龙湖紫宸、绿地东南亚中心428公馆2个项目均价全线上了2w/㎡；其余大部分项目2w/㎡以下均有房源在售，但毛坯房源居多。

除了巫家坝之外，会展片区山海湾8号为高层住宅，均价约2.5-4.5w/㎡，恒大云玺毛坯联排产品均价约2.65w/㎡左右，海东俊园、俊发滇池ONE的低密产品，单价在2.6-7.5w/㎡之间。

总体来看，昆明高价盘数量不少，但仅集中在少数片区，高价背后，这些项目有何独特卖点，才能支撑其高价呢？

NO.2 卖点

不同片区的盘为什么能卖高价？

虽然昆明高价盘主要集中在二环内和南市区不同板块，但高层和低密产品在区位上有明显的划分。

上述24个价格全线在2w/㎡以上的高价盘中，有14个是高层住宅，主要集中在二环内、双塔片区和巫家坝；余下10个低密项目，主要分布在草海、滇池板块和生态半岛。

△昆明单价全线上2w/㎡高价盘分布

我们先来看高层住宅的卖点。一环内唯独一个在售项目翠湖一品，卖点从案名可以看出一二，项目位置靠近老城核心翠湖公园；住宅最小面积37㎡，拥有低总价入驻市中心的机会，也对应有丰富的教育资源。

二环内俊发俊尚峰、隆盛府和融创春城书院均为精装交付，其对应的商业、地铁等成熟配套，位置本身就是核心卖点。

巫家坝的3个项目从巫家坝的远景规划来看，房价超2w/㎡才是正常的事情。但在巫家坝众多的项目竞争中，区位优势却也无从凸显；对比来看，能卖出高价的楼盘，支撑点还在于产品本身。

双塔片区3个项目能全部上2w/㎡，或许是大多数人没想到的，除了产品本身，主要还是得益于片区成熟。

滇池板块的高层项目，区位优势比不了巫家坝和二环内，产品优势也比不了山海原著低密洋房，要说卖点，只能说产品与位置均有结合。

滇池路恒大珺睿，项目位处滇池路边，近二环，地铁上盖的精装大平层产品，卖到2w/㎡以上也并不是没有道理。

除此之外，高层住宅中的NO.1，山海湾8号处于会展片区核心位置，除了滇池景观资源之外，地铁、商业、公园齐全，项目自带的豪宅基因也是贵的原因。

△山海湾8号实拍图/图源山海湾8号

看完昆明高价盘中的高层住宅，总结下来，区位配套优，产品不俗才是高层卖出高价的标配；除了高层住宅，昆明低密洋房/别墅，又有什么卖点？

高层住宅之外，高价盘中还有10个低密项目，均集中在草海、滇池板块及环湖湿地边，这样看来，昆明能卖出高价的低密产品，似乎与水有关。

昆明伴山洋房/合院不少，金殿、东白沙河、黑龙潭，但地处“内陆”均价全线上2w/㎡的项目几乎没有。

相反，草海板块的5个低密项目，草海北岸融创文旅城一期目前在售的洋房和别墅，除了自身商业/教育配套加持之外，临水也是重要原因；草海东岸西福路沿线4个项目，除了临水之外，也是目前在售楼盘中离主城最近的项目。

滇池板块的西南海上和龙湖山海原著虽然离水较远，但两个项目价格全线上了2w/㎡，主要还是滇池度假区内供地稀缺的在售洋房，在售宜居低密产品少，相比区位，山海原著在品牌上表现出来的产品优势，对价格的支撑作用似乎更为明显。

△海东湿地实拍/图源俊发生态半岛

除了滇池和草海片区，海东俊园和俊发滇池one两个俊发项目及恒大云玺，均以湿地公园为依托。这些项目的卖点，已经从商业地铁变成了晨露和晚风。

点击阅读更多原创文章

NO.3 豪宅

昆明各片区房价天花板是多少？

上述项目的卖点中似乎可以感受到不少项目散发着豪宅的味道，在产品与位置的顶配之下，代表昆明豪宅的房价天花板，又会是多少？

天花板可能会刷新我们对昆明房价的认知。前文曾提到，华夏四季面湖房源，单价约8w/㎡，但这并不是昆明最高单价的天花板。

实际上，阳光城滇池半山有总价约2600-3700万的合院在售，产权面积约390㎡，按照最高总价来算，该项目房源最高单价约为9.5w/㎡。（由于该项目还有均价约1.4w/㎡起洋房在售，在全线上2w/㎡项目中并未统计在内。）

△昆明楼市整理制图/具体房源信息以各售楼部为准（山海湾8号总价错误，应是1575万）

从上表很直观可以看出，阳光城滇池半山有房源卖到9.5w/㎡，已是昆明房价的天花板，但购买昆明豪宅的天花板，却并不止这么高。

高层住宅的天花板，山海湾8号350㎡大平层，按最高均价4.5w/㎡计算，该项目最高总价约1575万；

低密产品中，海东俊园有合院单价约7.5w/㎡，产权建面约1600㎡，总价约1.2亿，这或许才是昆明豪宅的天花板。

最后，附上昆明各价格段在售楼盘，看那个项目更适合你。

均价1w/㎡以下：

均价1-1.5w/㎡：

均价1.5-2w/㎡： 

咨询买房、加群、爆料、交流微信号：

kmwf007（地产小陈）

推荐阅读

昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【昆明楼市文锋说房 loushi0871】【昆明楼市文锋 wenfengshuofang】；云南好房研究院：公众号【云南好房】

留言美三代，点赞富一生！